O ganho mora no desenvolvimento. A segurança, no terreno.

A Cotize seleciona terrenos com potencial de desenvolvimento junto a corretores e imobiliárias, estrutura um projeto imobiliário sobre esse terreno e abre a participação em cotas. Você investe no projeto — com viabilidade documentada, veículo jurídico próprio e acompanhamento até a distribuição do resultado. Há quatro modelos de projeto, com prazos e riscos diferentes: terreno, permuta, renda de temporada e empreendimento.

Terreno (land banking): financia só a aquisição, sem obra; o ganho vem da valorização e da aprovação do potencial construtivo, em 1 a 3 anos. Permuta: financia um terreno cujo desenvolvimento já está contratado com uma incorporadora, que constrói — o ganho vem da venda das unidades recebidas, em cerca de 3 anos. Renda de temporada: financia a aquisição, a construção de unidades de hospedagem e a operação; distribui renda líquida de locação periodicamente a partir da entrega. Empreendimento: financia terreno, projeto, aprovações e obra, com retorno na venda das unidades, em 4 a 6 anos. Cada projeto declara na ficha da oferta a qual modelo pertence.

Participando de um projeto, em todos os modelos. Você não recebe fração de matrícula nem escritura de um imóvel: adquire cotas do veículo (SPE ou equivalente) que é titular do terreno e responsável pelo desenvolvimento. Seu retorno vem do resultado do projeto, distribuído na proporção das suas cotas. A estrutura jurídica exata de cada projeto está descrita na ficha da oferta.

Não. A cota é ancorada numa unidade de referência — por exemplo, o Chalé 07 — que serve para definir o seu peso no rateio da renda e do resultado, porque unidades diferentes valem diferente. Mas o imóvel permanece com matrícula única em nome da SPE: você não tem escritura daquela unidade, não pode vendê-la separadamente e não tem direito de uso sobre ela, salvo se a oferta previr expressamente. O rateio segue a tabela de participação registrada, não a receita daquela unidade específica: se um chalé fica vago e outro lota, a distribuição não muda.

Depende do modelo. Em terreno, permuta e empreendimento não há renda durante o projeto: o retorno se concentra na saída, entre 1 e 6 anos conforme o modelo. No modelo de renda de temporada há distribuição periódica da renda líquida a partir da entrega das unidades — tipicamente 18 a 24 meses após o início —, e a valorização só se realiza se houver evento de saída, que não tem prazo contratado. Cada projeto informa na ficha o prazo estimado e o cronograma, e prazos estimados podem se estender por fatores de aprovação, obra e mercado.

Não como regra. Investimento em projeto imobiliário é de baixa liquidez: o capital fica comprometido até o encerramento e não existe resgate a pedido nem mercado secundário garantido. Eventuais janelas de liquidez ou possibilidade de cessão de cotas dependem do veículo jurídico e, quando existirem, estarão descritas na documentação da oferta.

Varia por projeto e aparece na ficha da oferta. A proposta da Cotize é justamente permitir participar de um empreendimento com um valor muito menor do que seria necessário para comprar o terreno ou incorporar sozinho. Dependendo do enquadramento regulatório da oferta, podem existir limites de aporte por investidor.

Terrenos cadastrados por corretores e imobiliárias passam por análise antes de virar projeto: matrícula, ônus, zoneamento, potencial construtivo e estudo de viabilidade. A maior parte dos terrenos cadastrados não vira oferta. Só projetos aprovados e publicados aparecem no catálogo, e a documentação que sustentou a aprovação fica disponível no data room.

A execução fica com prestadores contratados pelo projeto — engenharia, arquitetura, construtora, jurídico e contabilidade — custeados pelo próprio veículo, dentro do orçamento aprovado na oferta. A Cotize coordena e presta contas do cronograma físico-financeiro na plataforma.

Cada oferta tem meta mínima e prazo de captação. Se a meta não for atingida no prazo, o projeto não é executado e os valores aportados são devolvidos aos investidores conforme as condições descritas na documentação da oferta, sem retenção de taxa de estruturação.

Três em todo projeto: taxa de estruturação (uma vez, sobre o capital captado), taxa de administração (recorrente, durante o projeto) e taxa de performance (só no encerramento e só sobre o ganho acima de um retorno mínimo definido no projeto). No modelo de renda de temporada há uma quarta, a taxa de gestão de locação, que incide sobre a receita da operação e existe enquanto o ativo estiver operando sob gestão da Cotize. Não há mensalidade para investir, nem taxa para abrir conta, consultar o catálogo ou acompanhar a carteira. Os percentuais de cada projeto estão na ficha da oferta.

Prazo e baixa liquidez, atraso ou negativa de aprovações, atraso e aumento de custo de obra, e risco de mercado no momento da venda. O modelo de renda acrescenta risco de ocupação e diária realizadas, sazonalidade, custo operacional continuado e mudanças na regulação municipal da locação de curta duração. O modelo de permuta acrescenta risco de contraparte: quem constrói é a incorporadora parceira, e não haver obra própria não elimina o risco. Em cenário adverso, o retorno pode ser inferior ao projetado, nulo ou negativo, inclusive com perda de parte do capital. A Cotize não garante rentabilidade nem faz recomendação de investimento; projeções são estimativas baseadas em premissas que podem não se confirmar.

De dois jeitos, e sem pagar mensalidade: originando o terreno (você cadastra o ativo, mantém o relacionamento com o proprietário e é remunerado se ele virar projeto) ou trazendo investidores para projetos publicados (você é remunerado sobre o capital efetivamente aportado por indicação sua). As condições estão na página de parceiros.

Proprietários podem ser cadastrados diretamente ou por meio de um corretor parceiro. A partir daí o terreno entra na mesma análise de qualquer outro ativo: documentação, zoneamento e viabilidade. Aprovado, discutimos o formato da operação — venda ao projeto, permuta por cotas ou participação no resultado.