Água no terreno
Nove dos doze lotes finalistas têm curso d'água mapeado dentro do polígono, de 35 a 151 metros de extensão. Numa operação de temporada, a natureza no terreno é o produto — não um acessório.
em estruturaçãoRenda de temporada
Chalés da Colina
Quinze chalés numa encosta de Paulo Lopes, no litoral de Santa Catarina, projetados para locação por temporada. Você não compra um chalé: torna-se sócio do conjunto e participa da renda que ele gerar, depois de pronto.
Entre na lista de espera
Avisamos assim que a oferta for publicada, com a ficha completa do projeto.
- onde
- Paulo Lopes, Santa Catarina
- modelo
- Renda de temporada
- programa
- ≈ 15 chalés em ≈ 3 hectares de encosta
- o que a cota é
- Participação na SPE, com unidade de referência
Esta página não é uma oferta de investimento. O projeto está em estruturação e ainda não foi aprovado nem publicado. Programa, número de unidades, prazos e condições podem mudar — ou o projeto pode não ser levado adiante.
como chegamos neste terreno
- levantados e georreferenciados
- 254,9ha
levantados e georreferenciados
- reconstruídos das coordenadas oficiais
- 88lotes
reconstruídos das coordenadas oficiais
- após relevo, água, acesso e insolação
- 12finalistas
após relevo, água, acesso e insolação
- o único que passou por todos os filtros
- 1em aquisição
o único que passou por todos os filtros
o terreno
Por que esta encosta, entre oitenta e oito lotes.
O desmembramento tem 254,9 hectares. Reconstruímos a geometria dos 88 lotes a partir das coordenadas oficiais, medimos relevo, água, acesso, insolação e visada em cada um, e chegamos a doze finalistas. O que separou o escolhido dos outros onze:
Litoral perto, preço de encosta
O mar fica a 8 a 11 quilômetros a leste. Perto o suficiente para servir a quem vai à praia, longe o suficiente para o terreno não custar o que custa um lote de frente para o mar.
Escala operável
Quinze unidades num único endereço é o tamanho que uma equipe local opera bem, sem virar hotel. É a escala em que a gestão de temporada ainda funciona sem estrutura hoteleira.
Cota alta e insolação
Os lotes finalistas vão de 100 a 413 metros de altitude, com face predominante a noroeste e alguns a norte e a leste. Altitude e orientação de encosta definem o que se vê e a que horas bate sol.
o que foi medido
- área do lote
- ≈ 3 ha
entre os maiores do desmembramento
- programa previsto
- ≈ 15 chalés
de 100 m², sobre premissa de 5% de aproveitamento
- altitude
- 100 – 413 m
desnível interno grande: são faixas que sobem a encosta
- área com declive ≤ 15°
- 6% a 28%
limite prático para implantar sem contenção pesada
- curso d'água
- 35 – 151 m
extensão mapeada dentro do polígono
- distância do mar
- 8 – 11 km
a leste
Fonte: modelo digital de elevação de 30 m e cartografia colaborativa, sobre a geometria reconstruída dos documentos oficiais. São dados indicativos: relevo fino, platôs pequenos e estradas particulares não aparecem nessa resolução. Nada aqui substitui vistoria de campo, licenciamento ambiental ou consulta ao plano diretor.
o que a análise não encontrou
As três coisas que este terreno não tem.
Um material comercial normal omitiria esta parte. Ela está aqui porque, se você vai colocar dinheiro num projeto de anos, precisa saber o que ele não é antes de saber o que ele pode ser.
Vista ampla para o mar — não existe
Uma linha de morros de 400 a 425 metros, a 6 ou 7 quilômetros, bloqueia a visada. Do ponto mais alto dos melhores lotes restam janelas de apenas 2° a 8° de abertura. Não vamos chamar isso de vista para o mar, e ela ainda precisa ser confirmada no local.
Acesso pronto em todos os lotes — não
Parte dos finalistas fica de 288 a 731 metros da estrada mais próxima mapeada. Abrir acesso e terraplenar é custo real de implantação, e entra no orçamento antes de qualquer projeção.
Área construível confirmada — ainda não
A faixa de preservação de 30 metros ao longo do curso d'água reduz a área construível dos lotes cortados por riacho, e o índice de aproveitamento aplicável ainda precisa ser confirmado junto ao município. O programa de 15 unidades é premissa, não dado.
o que você adquire
Uma cota do conjunto, ancorada num chalé.
Esta é a parte que mais se entende errado, então vale ser literal. A sua cota é participação na SPE, e ela vem ancorada numa unidade de referência — um chalé com número, que serve para definir quanto do resultado é seu. É critério de rateio com nome e endereço, não escritura.
O que a cota é
- Participação na sociedade de propósito específico (SPE) que será titular do terreno e responsável pela construção e pela operação dos chalés
- Uma unidade de referência — por exemplo, o Chalé 07 — que define o peso da sua cota no rateio da renda e do resultado, porque chalés diferentes valem diferente
- Direito à distribuição periódica da renda líquida da operação, na proporção do seu peso, a partir da entrega das unidades
- Acesso ao data room do projeto: matrícula, certidões, viabilidade, orçamento, contratos, cronograma e prestação de contas
O que a cota não é
- Escritura, matrícula ou fração ideal do chalé de referência — o imóvel permanece com matrícula única, em nome da SPE
- Direito de uso ou de hospedagem no chalé de referência, salvo se a oferta previr expressamente e com o custo dessa reserva refletido na distribuição
- Direito de vender aquele chalé separadamente — a liquidez, quando existir, é de cota, pelas regras do contrato social
- Direito à receita daquele chalé especificamente: se ele fica vago e outro lota, o rateio não muda, porque segue a tabela de participação
O desenho é assim por dois motivos, e ambos protegem você. O imóvel é rural, e fracionar imóvel rural abaixo da fração mínima definida pelo INCRA é vedado — vender chalés com área exclusiva configuraria parcelamento irregular do solo. E vincular a compra de uma unidade a um sistema obrigatório de locação caracteriza contrato de investimento coletivo, com exigências próprias. Manter a matrícula única na SPE resolve os dois de uma vez.
quando o dinheiro entra e sai
Duas fases sem renda nenhuma, e então a operação.
- 01
Aquisição e licenciamento
A SPE adquire o terreno e conduz aprovações, licenciamento ambiental e projeto executivo. Nenhuma renda nesta fase.
- 02
Obra
Implantação de acesso e infraestrutura e construção dos chalés, por prestadores contratados pelo projeto, com cronograma físico-financeiro acompanhado na plataforma. Nenhuma renda nesta fase.
- 03
Operação
Os chalés entram em locação por temporada. A partir daqui há receita — e também custo continuado de manutenção, reposição, seguro e utilidades.
- 04
Distribuição
A renda líquida, depois de custos, tributos e taxa de gestão, é distribuída periodicamente aos cotistas na proporção dos pesos registrados.
- 05
Eventual saída
O projeto não tem prazo contratado de encerramento. Uma venda do conjunto, se houver, depende da regra de decisão definida na oferta — e só aí a valorização do ativo se realiza.
Não publicamos prazo para cada fase enquanto licenciamento e orçamento não estiverem fechados. Quando a oferta for publicada, o cronograma estimado estará na ficha do projeto — e prazos estimados podem se estender por fatores de aprovação, obra e mercado.
a economia do projetouma vez, sobre o capital captado recorrente, durante o projeto só na saída, e só acima do mínimo só depois da entrega
Quem ganha o quê, e em que momento.
Neste modelo a Cotize cobra quatro taxas — três iguais às de qualquer projeto, e uma que só existe porque aqui há uma operação para tocar depois da obra. Os percentuais são parâmetro deste projeto e vão para a ficha da oferta, com memória de cálculo, antes de qualquer aporte.
Estruturação
Originação do terreno, due diligence, viabilidade, montagem do veículo e documentação da oferta.
Administração
Gestão da obra e do cronograma, prestação de contas, relatórios e operação do veículo.
Performance
Percentual sobre o resultado que exceder um retorno mínimo definido na oferta. Sem ganho acima dele, não há taxa.
Gestão de locação
rendaReservas e canais de distribuição, precificação, atendimento ao hóspede, limpeza e manutenção. Incide sobre a receita da operação.
custos até a entrega
Saem do próprio veículo e constam do orçamento da oferta.
- Aquisição do terreno, ITBI e custos de registro
- Comissão de originação e de distribuição — remuneração do canal, custeada pelo projeto
- Projeto, aprovações, licenciamento ambiental e implantação de acesso e infraestrutura
- Obra dos chalés e mobiliário inicial
- Tributos e contabilidade do veículo
custos que nunca acabam
A parte que projeções de incorporação costumam esconder: um ativo em operação gasta todo mês.
- Limpeza, enxoval e utilidades a cada estadia
- Taxas das plataformas de reserva
- Manutenção e reposição de mobiliário — despesa perpétua, não obra
- Seguro do patrimônio e tributos da operação
por que não há número de retorno nesta página
Porque ainda não existe número honesto para publicar. A renda de uma operação de temporada depende de ocupação e diária efetivamente realizadas, que são sazonais e sensíveis à concorrência local — e o orçamento deste projeto ainda não está fechado. Qualquer percentual aqui seria chute com aparência de compromisso. Quando a oferta for publicada, a projeção virá com premissas explícitas e cenários, e ainda assim será projeção.
Há um conflito de interesse nesse arranjo, e preferimos declará-lo: a Cotize aprova a viabilidade do projeto e depois ganha sobre a receita que ela mesma projetou. A contrapartida é publicar ocupação e diária média realizadas ao lado das projetadas, período a período, sem escolher a janela.
Como a Cotize cobra, em qualquer modeloriscos
O que pode dar errado neste projeto.
Um empreendimento de hospedagem soa como renda fixa e é operação hoteleira. Esses são os riscos que você assume ao entrar — os quatro do meio existem porque este é um projeto de renda, e não apareceriam num projeto de terreno ou de incorporação para venda.
Aprovação e licenciamento
O licenciamento ambiental e a aprovação municipal podem atrasar, exigir alterações no programa ou ser negados. A faixa de preservação do curso d'água pode reduzir o número de unidades viáveis.
Obra
Implantação de acesso em encosta e terraplenagem têm custo sensível a condições de terreno que só a vistoria revela. Atraso e estouro de orçamento reduzem o retorno e adiam a primeira distribuição.
Ocupação e diária
modelo de rendaA renda depende da taxa de ocupação e da diária média efetivamente realizadas, não das projetadas. Ambas variam com a concorrência local, com a economia e com mudanças nas plataformas de reserva.
Sazonalidade
modelo de rendaEm destino de temporada a receita se concentra em poucos meses do ano. Não existe distribuição mensal estável, e um verão fraco afeta o ano inteiro.
Regulação da locação de curta duração
modelo de rendaMunicípios podem restringir, licenciar ou tributar a locação por temporada. É risco regulatório vivo, com precedentes em vários destinos turísticos brasileiros.
Concentração
modelo de rendaQuinze unidades num único endereço não têm diversificação. Um evento local — acesso, clima, mudança de zoneamento, queda de demanda na região — atinge a receita inteira de uma vez.
Prazo e liquidez
O capital fica comprometido por anos. Não há resgate a pedido nem mercado secundário garantido, e este modelo não tem prazo contratado de encerramento: a valorização só se realiza se houver um evento de saída.
Perda de capital
Em cenário adverso o retorno pode ser inferior ao projetado, nulo ou negativo — inclusive com perda de parte do capital aportado.
Aviso: a Cotize não garante rentabilidade, não oferece recomendação de investimento e não presta consultoria financeira. Qualquer rentabilidade estimada para este projeto será projeção baseada em premissas que podem não se confirmar; rentabilidade passada não representa garantia de resultados futuros. Leia integralmente a documentação e o material da oferta antes de investir e, se necessário, consulte um profissional habilitado.
situação em que o projeto está
Onde estamos, com as pendências à mostra.
A maior parte dos terrenos que analisamos não vira projeto — e essa é a intenção. Este chegou até aqui, o que não é o mesmo que estar pronto. Atualizamos esta lista conforme a diligência avança.
O que já foi feito
- Planta e memorial descritivo reconstruídos vértice a vértice, a partir das coordenadas UTM oficiais, e conferidos contra as coordenadas geográficas publicadas
- Oito divergências documentais identificadas nos documentos de origem — incluindo 90.601 m² de sobreposição entre lotes e áreas remanescentes, e um cabeçalho de memorial com a área de outro lote
- Análise de relevo, curso d'água, acesso viário, insolação e visada para os doze lotes finalistas
- Seleção do lote entre os finalistas, por área aproveitável, água no terreno e custo de implantação do acesso
O que ainda falta
- Vistoria de campo para confirmar acesso e curso d'água — a análise atual deriva de modelo de elevação de 30 m e de cartografia colaborativa, e é indicativa
- Delimitação das áreas de preservação permanente do curso d'água, que reduzem a área construível e podem alterar o número de unidades
- Confirmação do índice de aproveitamento aplicável junto ao município — o programa parte de uma premissa de 5% da área do lote, ainda não validada
- Consulta à estrutura fundiária aplicável e correção das divergências documentais antes da aquisição
Seja avisado quando a oferta for publicada.
Quando o Chalés da Colina for aprovado e publicado, você recebe a ficha completa — orçamento, cronograma, taxas, estrutura jurídica e riscos — e decide depois. Entrar na lista é gratuito e não compromete você a nada.
Esta página não é oferta de investimento nem recomendação. A Cotize não garante rentabilidade. Investir em projetos imobiliários envolve risco de perda de capital e baixa liquidez.